「美麗景安」是捷運新北市中和區(qū)景安站建造的捷運共構(gòu)大樓，室內(nèi)隔間以「輕質(zhì)灌漿牆」隔戶，卻引來抱怨隔音效果差。 MyGoNews房地產(chǎn)新聞 房地稅務(wù)
「美麗景安」是捷運新北市中和區(qū)景安站建造的捷運共構(gòu)大樓，室內(nèi)隔間以「輕質(zhì)灌漿牆」隔戶，卻引來抱怨隔音效果差。
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  • 消費者於購買共構(gòu)建物之住宅時，應(yīng)注意捷運設(shè)施專屬空間與私有公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)之間的關(guān)係。該相關(guān)規(guī)範(fàn)?wèi)?yīng)於銷售契約與公寓大廈管理規(guī)約明確載記。
【MyGoNews廖賢龍/臺北報導(dǎo)】捷運的確為消費者帶來交通便利性，更是必須鼓勵民眾搭乘大眾運輸工具。但是，房地產(chǎn)業(yè)者也藉著捷運的便利性，讓消費者專注在交易金額，認(rèn)為捷運住宅都能穩(wěn)賺不賠，而輕忽對於捷運住宅機(jī)能與設(shè)施等其他條件的注意！
 
消費者文教基金會表示，捷運住宅並未有統(tǒng)一的定義，因此市場上對於捷運住宅的宣傳就有很多解釋，只要跟捷運沾上邊的都可稱為捷運住宅，例如捷運車站周邊附近的捷運住宅、捷運沿線的住宅也是捷運住宅，甚至有所謂「雙捷運宅」，可能是距離兩捷運站等距離，也可能是兩條捷運路線交會換乘之所在，前者消費者到任一捷運站都要步行十餘分鐘，後者則有實質(zhì)交通之便利性。建議消費者在看到捷運住宅時，應(yīng)就該售屋廣告詳加審視有無不實之情事。
 
由於法令與市場未有明確的捷運住宅定義，大致可以廣義與狹義區(qū)分。廣義的捷運住宅：是與捷運周邊或沿線有關(guān)的住宅皆可稱之。狹義的捷運住宅：可以定義成以大眾捷運相關(guān)法規(guī)規(guī)定之「開發(fā)用地」上所開發(fā)建築的住宅，可以分為聯(lián)合開發(fā)共構(gòu)住宅、分構(gòu)住宅、捷運機(jī)廠聯(lián)合開發(fā)住宅。
 
消費者於購買共構(gòu)建物之住宅時，應(yīng)注意捷運設(shè)施專屬空間與私有公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)之間的關(guān)係。該相關(guān)規(guī)範(fàn)?wèi)?yīng)於銷售契約與公寓大廈管理規(guī)約明確載記。
 
由於聯(lián)合開發(fā)共構(gòu)建物的捷運專屬設(shè)施空間，捷運局與原投資建商已達(dá)成相關(guān)之協(xié)議，因此建商在推案銷售時，即應(yīng)明確於銷售文件及契約上作相關(guān)說明及註記，包括使用此等空間運用之權(quán)利義務(wù)、分管協(xié)議書加註該空間權(quán)屬、社區(qū)規(guī)約對該空間設(shè)定為捷運設(shè)施空間的專用範(fàn)圍，最好附有竣工圖說，清楚標(biāo)示其範(fàn)圍並加註捷運設(shè)施使用空間之字樣，以確保點交移轉(zhuǎn)過程不產(chǎn)生紛爭。
 
除了上述公共設(shè)施專有與分管協(xié)議等規(guī)定外，消費者對於捷運共構(gòu)住宅尚須注意下列事項：
 
1.注意公共設(shè)施的管理維護(hù)
共構(gòu)建物因為站體設(shè)施與私有建物共同構(gòu)築，其室內(nèi)空間與管線設(shè)計均有所關(guān)連，對於捷運設(shè)施機(jī)能與共構(gòu)建物內(nèi)部設(shè)施機(jī)能的維護(hù)管理均須兼顧，於維修的經(jīng)費分?jǐn)傄矐?yīng)明定。因此，大樓管理委員會對於公共設(shè)施的管理須更為投入，也應(yīng)要慎選物業(yè)管理公司協(xié)助，以維護(hù)整體共構(gòu)建物的安全性。
 
2.注意建築物安全與噪音問題
大多數(shù)消費者對於捷運共構(gòu)的建物，共同的疑點多為安全、噪音、震動等問題。就結(jié)構(gòu)安全而言，捷運設(shè)施屬公眾通行且使用次數(shù)極高的交通設(shè)施，捷運施工單位與建築開發(fā)的建設(shè)公司，一般都會以較高的標(biāo)準(zhǔn)，依循相關(guān)法規(guī)施工，不致有結(jié)構(gòu)安全的疑慮。倒是噪音與震動，會因個人感受程度的不同而有所差異；曾經(jīng)有捷運共構(gòu)大樓採用符合建築標(biāo)準(zhǔn)的「輕質(zhì)灌漿牆」，然因隔音效果較差，引發(fā)部分住戶向消保官申訴的情事，建議消費者於購買捷運共構(gòu)住宅時，應(yīng)更謹(jǐn)慎實地去感受。
 
3.注意有無天然瓦斯供應(yīng)
部分捷運共構(gòu)住宅，基於公共安全的考量，未接天然瓦斯管線，只能倚賴用電，長期下來的電費可觀，賣方應(yīng)於不動產(chǎn)說明書清楚表達(dá)外，消費者也應(yīng)考量自身的使用習(xí)慣，於購屋前仔細(xì)考量。
 
 
4.注意大樓管理良善與否
部分捷運共構(gòu)住宅規(guī)劃小坪數(shù)住宅，戶數(shù)動輒數(shù)百戶，如果投資客比重高，出租房客經(jīng)常異動，這樣的住宅環(huán)境，應(yīng)要求更高的大樓管理品質(zhì)。此外，某些捷運共構(gòu)建築係為住商混合使用，可能樓下層規(guī)劃為商業(yè)使用，部分樓層規(guī)劃為一般事務(wù)所，如果出入門廳動線規(guī)劃不佳，大樓門禁管理不嚴(yán)，時日一久，極易影響整體環(huán)境品質(zhì)，也是消費者應(yīng)留意之處。
 
5.注意停車空間規(guī)劃較少的限制
一方面基於鼓勵搭乘大眾運輸，一方面基地捷運設(shè)施空間的限制，大多數(shù)捷運共構(gòu)住宅的停車數(shù)量較建築技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)為少，甚至未有停車空間之規(guī)劃，又加上捷運車站附近的機(jī)車與行人較多，自有汽車的停車較為不便。
 
6.注意機(jī)車空間規(guī)劃於建築內(nèi)的通道安全
部分共構(gòu)建築附近缺少機(jī)車或自行車停車空間，經(jīng)地方政府都市設(shè)計審議要求，有的會在建築基地的法定空地內(nèi)，設(shè)置機(jī)車或自行車停車格，有的則規(guī)劃設(shè)置於建築物室內(nèi)，雖然都會有獨立的出入通道，但該停車設(shè)施可能與部分大樓私有公共設(shè)施連接，宜注意其安全管理與公共設(shè)施管理。
 
7.政府分回房屋的管理
聯(lián)合開發(fā)建築通常由地主、投資人與政府共同合作開發(fā)，因此政府於開發(fā)後會分回部分樓地板面積，分回之住宅，多會以標(biāo)售方式處分，或許也會提供作社會住宅或出租住宅使用，也有分回之建築作為里民中心、社教中心等公益目的使用，該用途均與未來大樓整體維護(hù)管理有關(guān)。
 
捷運局為保障大眾捷運系統(tǒng)公共設(shè)施維護(hù)管理的必要性與安全性，通常會與投資建商定有相關(guān)之約定，例如：對於特別約定之樓層、屋頂平臺設(shè)有捷運出入口通道及捷運車站設(shè)施部分，區(qū)分所有權(quán)人依「大眾捷運法」規(guī)定，不得阻擾大眾捷運系統(tǒng)路線及其設(shè)施之勘測、施工及維護(hù)；同時區(qū)分所有權(quán)人移轉(zhuǎn)時應(yīng)告知買受人，要求買受人遵守前該約定；區(qū)分所有權(quán)人應(yīng)同意前開設(shè)施無償提供臺北政府捷運局使用，日後由臺北市大眾捷運股份有限公司負(fù)責(zé)管理維護(hù)，並提供捷運旅客轉(zhuǎn)乘及公眾使用，區(qū)分所有權(quán)人不得占為己用，且日後不得透過區(qū)分所有權(quán)人會議決議之方式變更使用方式等。
 
消基會提醒消費者：
 
1.捷運聯(lián)合開發(fā)基地投資興建時，捷運局與投資建商的約定條款、投資建商第一次銷售房屋時與購屋者的約定條款等內(nèi)容，於日後有再轉(zhuǎn)售或購買時，皆應(yīng)明確注意該特殊管理規(guī)定。
 
2.消費者對於物業(yè)管理公司必須慎選，由於捷運住宅型態(tài)與一般大樓不同，管理方式也會不同，很多設(shè)施會有共同管道或公用的部分，如何進(jìn)行區(qū)隔，需要仔細(xì)討論。
 
3.呼籲消費者，捷運沿線未來可能將有更多聯(lián)合開發(fā)大樓，如何避免消費糾紛？唯有在購買前針對上述要件仔細(xì)檢視、審慎思考，若覺得能夠接受再行購買。
 
消基會也建議建設(shè)公司、仲介業(yè)者或賣方：
 
1.應(yīng)於銷售房屋不動產(chǎn)說明書列舉，給予消費者必要的提醒。
 
2.建造前應(yīng)規(guī)劃完善、瞭解捷運共構(gòu)的一些相關(guān)設(shè)施配置，施工時善盡注意義務(wù)，過去已經(jīng)發(fā)生不少實際案例，應(yīng)引以為鑑，倘若已發(fā)生糾紛者，建議應(yīng)積極與消費者妥善協(xié)商，以免未來建設(shè)公司想投標(biāo)新的聯(lián)合開發(fā)案時卻發(fā)現(xiàn)糾紛頻仍，產(chǎn)生負(fù)面影響。
 
建議主管機(jī)關(guān)捷運局應(yīng)注意：
 
1.聯(lián)合開發(fā)案應(yīng)督導(dǎo)投資人（建設(shè)公司），注意建築工程的品質(zhì)，包括動線的規(guī)劃，應(yīng)該跟捷運設(shè)施要能獨立出入，以避免住家跟捷運出入口有太多衝突的機(jī)會，公共設(shè)施及共同捷運設(shè)施管理維護(hù)與大樓公共設(shè)施的管理維護(hù)，可能的話也必須做區(qū)分。
 
2.當(dāng)住戶與建商間有爭議發(fā)生時，應(yīng)積極協(xié)助消費者，請原來的建設(shè)公司出面處理，否則將協(xié)助消費者採取行動或在業(yè)者未來申請聯(lián)合開發(fā)案時將其列為黑名單。